Prawdopodobnie większość inwestorów w Polsce w ogóle by nie adaptowała projektów gotowych, gdyby nie musiała. Adaptacja to formalny obowiązek. Mimo to bardzo niewielu inwestorów rozumie, na czym on tak naprawdę polega i po co jest.
Będę szczera: ta budowa to Twoje pieniądze, Twoja praca, Twój czas i Twoje życie w przyszłym domu. W Polsce da się wybudować dobry dom w normalnej cenie, ale trzeba być do tego przygotowanym. A świadomość, czym jest adaptacja i jak wygląda w praktyce, to jeden z elementów tego przygotowania.
W tym artykule opieram się wyłącznie na przepisach prawa budowlanego, a nie na zwyczajach panujących w polskim budownictwie. Bo adaptacja to formalna procedura. Warto wiedzieć, co naprawdę mówi o niej prawo, zanim zapłacisz za nią kilka tysięcy złotych.
Ten artykuł jest dla Ciebie, jeżeli:
Z artykułu dowiesz się:
- Czym jest adaptacja projektu gotowego w świetle prawa budowlanego
- Kto odpowiada za projekt po adaptacji
- Kiedy zgłosić się do projektanta po adaptację
- Jakie dokumenty i badania są potrzebne do adaptacji projektu gotowego
- Strony świata i sąsiedztwo – co trzeba sprawdzić w projekcie gotowym
- Błędy funkcjonalne i techniczne w projekcie gotowym – na co zwrócić uwagę
- Dlaczego tania adaptacja projektu może Cię drogo kosztować
- Ile kosztuje dobra adaptacja projektu gotowego
- Co warto zapamiętać?
Czym jest adaptacja projektu gotowego w świetle prawa budowlanego
Może Cię to zaskoczyć, ale w prawie budowlanym nie istnieje pojęcie „projekt gotowy” ani „adaptacja”. Coś takiego po prostu nie istnieje. Jest tylko PROJEKT. A skoro prawo nie zna adaptacji, to jedyny projekt, jaki w jego świetle istnieje, to tak zwany projekt indywidualny – „indywidualny” to zwyczajowa nazwa, którą dodaje się wyłącznie po to, żeby odróżnić go od projektu gotowego.
Projekt zgodnie z prawem powstaje na konkretnej działce – nie może powstać poza nią, bo definicja budynku mówi, że jest on trwale połączony z gruntem. Od strony architektury zależy więc od warunków gruntowych działki, ukształtowania terenu, stron świata, sąsiedztwa, geometrii działki i przepisów miejscowych. Projekt gotowy powstaje w oderwaniu od konkretnej działki, można powiedzieć – w próżni. A skoro każdy budynek zależy od działki, to projekt gotowy trzeba do tej działki dopasować i uwzględnić w nim wszystkie czynniki, które bierze się pod uwagę przy projekcie indywidualnym. Innymi słowy – w świetle prawa, i w praktyce też, trzeba z niego zrobić projekt indywidualny.
Pozwolenia na budowę ani zgody na zgłoszenie nie dostaje „projekt gotowy” ani „projekt indywidualny”. Dostaje je PROJEKT. A wykonać projekt może wyłącznie projektant, czyli jego autor. O tym, jakie rodzaje projektów budowlanych naprawdę istnieją i co powinny zawierać, pisałam już wcześniej.
Kto odpowiada za projekt po adaptacji
Skoro autorem projektu może być tylko projektant, to architekt adaptujący jest zgodnie z przepisami projektantem budynku, który adaptuje. I bierze za ten projekt dokładnie taką samą odpowiedzialność, jaką bierze przy projekcie indywidualnym.
Projektanci, którzy stworzyli oryginalny projekt gotowy, mogliby więc równie dobrze w ogóle się pod nim nie podpisywać – poza względami prawa autorskiego. To architekt adaptujący projekt bierze na siebie pełną odpowiedzialność za budynek, który w efekcie powstanie. Warto to wiedzieć, bo ma to znaczenie dla tego, co przeczytasz dalej.
Kiedy zgłosić się do projektanta po adaptację
Do adaptacji potrzeba dokładnie tego samego, co przy projekcie indywidualnym. Możesz zgłosić się do projektanta, kiedy chcesz – zanim będziesz wiedzieć, czego dokładnie potrzebujesz, zanim jeszcze będziesz mieć projekt, albo dopiero wtedy, kiedy już go masz.
Ta ostatnia opcja jest najtańsza. Ale jeżeli np. nie masz czasu albo potrzebujesz wsparcia w decyzji o wyborze projektu, możesz zgłosić się do projektanta wcześniej. O tym, jak wybrać projekt gotowy domu, pisałam osobno.
Jakie dokumenty i badania są potrzebne do adaptacji projektu gotowego
Oprócz samego projektu gotowego, żeby ruszyć z adaptacją, potrzebujesz kilku rzeczy związanych z działką.
Aktualną mapę do celów projektowych wykonuje geodeta. Jest potrzebna, bo architekt musi znać ukształtowanie terenu, lokalizację mediów, ewentualne drzewa, wodę, rowy, ogrodzenia i budynki na działce, żeby zaprojektować budynek tak, żeby to był realny projekt.
Badania gruntu wykonuje geotechnik – są potrzebne po to, żeby wiedzieć, jakie zrobić fundamenty.
Do budynku trzeba też doprowadzić wodę, prąd, kanalizację, czasem gaz albo miejskie ogrzewanie – i zrobić projekty tych przyłączeń. Trzeba je uzgodnić z właścicielami sieci i z urzędami. To nie jest potrzebne do samego pozwolenia na budowę czy zgłoszenia i może iść odrębnym torem, ale żeby wykonać przyłącza, jest niezbędne.
Do tego dochodzą dokumenty, które czasem trzeba załatwić dodatkowo: zezwolenie na zjazd z drogi publicznej, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zgoda na rozbiórkę (jeśli trzeba rozebrać jakiś budynek), a jeżeli przepisy miejscowe tego wymagają – także uzgodnienie z konserwatorem zabytków (nie tylko przy zabytkach) czy z właścicielem napowietrznej linii elektroenergetycznej.
Formalności jest sporo i nawet jeśli sam(a) wszystko sprawdzisz, to i tak zdarzają się rzeczy, których nie da się załatwić bez choćby minimalnego doświadczenia. W tym powinien Ci po prostu pomóc projektant.
Strony świata i sąsiedztwo – co trzeba sprawdzić w projekcie gotowym
Kupując projekt, który nie był zaprojektowany na Twojej działce, musisz go naprawdę dobrze sprawdzić. Łatwo jest na pierwszy rzut oka zobaczyć, że strony świata się zgadzają i odległości od granicy działki są w porządku – i uznać, że wszystko jest ok. Tyle że to nie jest takie proste.
Inwestor bez wsparcia kogoś, kto widział już dużo projektów i wie, na co zwrócić uwagę, jest w stanie sprawdzić właściwie tylko te odległości i strony świata -i to pobieżnie, czasem w oparciu o niepełne rady z internetu. A to jest bardziej skomplikowane niż tylko północ, południe, wschód, zachód.
To dopasowanie do działki jest przy projekcie gotowym trudniejsze niż przy projekcie od podstaw. Jak projekt powstaje od zera, wynika bezpośrednio z tego, jak wygląda działka. Przy projekcie gotowym masz już gotowe rozwiązanie – i tym samym zamykasz się na inne warianty.
Strony świata trzeba sprawdzić naprawdę dokładnie. Zdarza się, że inwestor mówi, że ma wjazd od północy, a w rzeczywistości jest to północny zachód – i to już robi bardzo dużą różnicę dla oświetlenia pomieszczeń. Jak strony świata wpływają na komfort domu, pisałam w osobnym artykule.
Trzeba też przeanalizować sąsiedztwo: czy gdzieś powinno być okno, którego nie ma, albo czy jakieś okno trzeba zlikwidować albo przesunąć. Czy w ogóle wygodnie wjeżdżasz na działkę i do garażu. Czy taras jest tam, gdzie powinien być. I tak dalej – można by po kolei wymienić wszystkie pomieszczenia.
Błędy funkcjonalne i techniczne w projekcie gotowym – na co zwrócić uwagę
Sam projekt gotowy może być poprawny sam w sobie, a mimo to fatalnie funkcjonować na konkretnej działce – czyli w rzeczywistości, po wybudowaniu. Dlatego oprócz stron świata i sąsiedztwa warto sprawdzić układ funkcjonalny pod kątem błędów. O tym, co decyduje o funkcjonalności domu, pisałam tutaj.
Warto też sprawdzić projekt pod kątem potrzeb inwestora – a to już jest zupełnie inne sprawdzenie. Jaką chcesz wannę, jaką sofę, jak żyjesz, jak spędzasz czas, czy gotujesz, czy często masz gości – tych rzeczy zbiera się sporo. Budując dom od nowa, dopasowanie budynku do siebie, a nie siebie do budynku, naprawdę nie jest problemem ani dodatkowym kosztem.
Kiedy już masz projekt (bo tego na etapie kupowania się nie sprawdzi), trzeba go sprawdzić pod kątem technicznym – błędy zdarzają się tu naprawdę często. Dobrze jest też zoptymalizować konstrukcję, bo nigdy nie jest ona zoptymalizowana od razu.
To dość dużo pracy – ale cała po to, żeby znaleźć błędy i je poprawić. Projekt zaprojektowany od nowa jest dopasowany do terenu, więc takich błędów po prostu nie ma.
Dlaczego tania adaptacja projektu może Cię drogo kosztować
Wielu projektantów podchodzi do adaptacji jak do łatwego zarobku – trzaskają je na pęczki. Dlatego jak ktoś usłyszy, że adaptacja bez zmian narzuconych przez inwestora kosztuje np. 8 tysięcy złotych, łapie się za głowę, bo u niego w okolicy 3 tysiące to już dużo.
I tyle może kosztować adaptacja, i tyle możesz chcieć zapłacić. Tylko że wtedy musisz mieć świadomość, że taki projektant nie sprawdzi projektu tak, jak powinien. Jego biznes działa w ten sposób, że po prostu trzaska pieczątki na projektach i ogarnia sprawy urzędowe hurtowo – bo idzie w ilość, a nie w jakość, i na tym zarabia.
Takiemu projektantowi nie będą na rękę żadne zmiany w projekcie z własnej inicjatywy. Do zmian trzeba usiąść, a to trwa – i o wiele bardziej opłaca mu się zrobić 3 adaptacje bez zmian zamiast 1 porządnej. .
Sporo osób mówi mi, że owszem, projektant wprowadził zmiany w projekcie, ale nie miał żadnej własnej inicjatywy – wszystko trzeba mu było podyktować. To jest absurd. Ale oni tak robią, bo wiedzą, że jak będziesz mieć później jakieś pretensje, usłyszysz: „No przecież tak pan chciał!”
To jest temat, który budzi mój duży sprzeciw. Bo zazwyczaj inwestor w Polsce jest SAM. Sam kupuje działkę – a czasem się okazuje, że są z nią problemy (gorzej, jeśli kupił ją przez pośrednika, który jej nie sprawdził). Potem sam szuka projektu gotowego i idzie po adaptację do kogoś, kto nawet się nie zainteresuje jego projektem, bo nie ma na to ani chęci, ani czasu – na biurku ma stos takich samych projektów.
Ile kosztuje dobra adaptacja projektu gotowego
Dom, w którym ktoś będzie mieszkać przez wiele lat, a może do końca życia, powinien być dobrze zaprojektowany. I warto poświęcić na to czas i pieniądze, bo ten dom i tak kosztuje.
Jeśli chodzi o same pieniądze – w skali inwestycji dobrze zrobiona adaptacja kosztuje tyle, co 2, maksymalnie 3 m² domu. Tego nie przeskoczysz: jeśli wybierzesz projektanta, który idzie w ilość, nie dostaniesz od niego ekspertyzy. Dostaniesz to, co ma w ofercie – pieczątkę na projekcie.
Ktoś może powiedzieć, że przesadzam, że przecież dom jest, da się w nim mieszkać, wygląda ok. I w porządku-– jeśli ktoś chce wydać z wykończeniem 800 tysięcy złotych, milion czy więcej na dom, w którym da się tylko mieszkać, to jego decyzja. Ale wystarczyłoby trochę więcej czasu albo kilka tysięcy złotych więcej – w porównaniu z ceną „pana od pieczątek” – żeby dom był taki, w którym WARTO mieszkać. Który warto wybudować i warto na niego pracować, bo sprawia, że życie ma inną jakość, jest wygodniejsze, ułatwia codzienność. A cena samej budowy zostaje bez zmian.