Co powinien zawierać TWÓJ projekt domu,
żeby budowa przebiegła lepiej?
Ten odcinek jest dla Ciebie, jeżeli:
W odcinku dowiesz się:
To jest odcinek o technicznych i formalnych kwestiach. Projekt domu to przede wszystkim plan inwestycji. Jeżeli będzie niedokładny, niepełny – skończy się to problemami, stresem i niepotrzebnymi wydatkami.
Inwestorzy często wychodzą z założenia, że projektant wie, jak powinien wyglądać projekt i zrobi to dobrze. Tak powinno być… tak samo jak powinno być tak, że idziemy do lekarza i on nas wyleczy, mechanik dobrze naprawi auto i tak dalej. Ale dom to inwestycja za setki tysięcy złotych (lub kilka milionów), więc do wyboru architekta nie można podejść tak, jak do wyboru mechanika… Bo powiedzmy sobie szczerze. Żeby pokryć koszt wybudowania domu według danego projektu, musicie pracować przez wiele lat.
Spis treści:
- Jaka jest pułapka przy zamawianiu projektu u architekta?
- Rodzaje projektów budynków
- Podstawa, czyli koncepcja
- Projekt budowlany – z niego budujesz
- Projekt wykonawczy – co warto wiedzieć?
- Jak szczegółowy projekt domu wybrać?
- Co warto zapamiętać?
Jaka jest pułapka przy zamawianiu projektu u architekta?
Biura projektowe wykonują projekty w różny sposób. Te projekty mają różną zawartość. Wynika to na przykład z tego, że biura konkurują ceną. Jeżeli cena jest zbyt niska, projekt nie będzie przemyślany i odpowiednio szczegółowy.
Budujesz na podstawie projektu… Każda kreska ma konsekwencje w postaci ścian, stropów, które będą cię otaczać przez wiele lat. Ale też w postaci konkretnych wydatków, na budowę i eksploatację.
Trzeba rozróżnić 2 rzeczy:
Jest mnóstwo biur, które oferują projekty niskiej jakości. Bo oferują tanie projekty. Ktoś, kto zamawia projekt myśli, że otrzyma to, o co mu chodzi. Czyli projekt, który dostanie pozwolenie na budowę, a później z tego projektu wybuduje dom. A niekoniecznie tak będzie. Na przykład dlatego, że są biura, które oferują tylko projekt architektoniczno-budowlany (czyli bez konstrukcji i instalacji sanitarnych – o tym w kolejnym odcinku).
Zastanów się, na co Ty chcesz się umówić z architektem?
Projekt jest źródłem informacji o twoim przyszłym domu. To plan inwestycji – na jego podstawie będą po kolei działy się poszczególne roboty budowlane. Na podstawie projektu domu robi się kosztorys, szacuje koszty, wydaje się kolejne pieniądze.
Jaki projekt domu będzie sensowny?
Projekt może być bardziej szczegółowy albo mniej szczegółowy.
Im mniej szczegółowy jest projekt, tym więcej trzeba się domyślić – a tym samym więcej WYMYŚLIĆ na budowie.
A niestety decyzje podejmowane na budowie mają to do siebie, że na budowie jest presja czasu, stres – a decyzje pod presją nie są dobrze przemyślane. Budynek nie jest wtedy brany pod uwagę jako całość, tylko zbiór oddzielnych elementów, tak jakby na siebie nie wpływały.
Dlatego projekt dzieli się na 2 etapy:
1 – koncepcja – która decyduje, jak będzie ci się mieszkać
2 – projekt budowlany / wykonawczy, który decyduje JAK PRZEBIEGNIE BUDOWA i późniejsza eksploatacja budynku.
Rodzaje projektów domu
Rozróżniamy 3 podstawowe rodzaje projektów: projekt koncepcyjny, projekt budowlany i projekt wykonawczy.

Najbardziej podstawowy jest koncepcyjny, najbardziej szczegółowy jest wykonawczy. Wynika to z tego, że te projekty powstają od ogółu do szczegółu. Na początku mamy czystą kartkę, analizę działki, nasłonecznienia, potrzeb inwestora, przepisów miejscowych itp.
Podstawa, czyli koncepcja
Na etapie koncepcji powstaje układ funkcjonalny, zarys bryły, projekt elewacji. A później, na podstawie koncepcji wchodzi się coraz bardziej w głąb, w technologie, projekt konstrukcyjny, planuje się instalacje – i powstają coraz bardziej szczegółowe rysunki techniczne różnych branż. Czyli projekt budowlany, a potem (czasem) wykonawczy.
Projekt koncepcyjny zawiera najmniej informacji, bo nie musi nawet być w nim określone, np. z jakich dokładnie materiałów będzie murowany dom (jeżeli ma być w technologii murowanej). To czy technologia będzie murowana czy drewniana lepiej jest określić, chociaż to też nie jest niezbędne.
Projekt koncepcyjny – czyli to, co najważniejsze dla Ciebie
Ale! Projekt koncepcyjny mimo że zawiera najmniej informacji, to jest kluczowy, dlatego że opisuje dokładnie, jak dom ma funkcjonować i wyglądać – czyli to, co ciebie jako inwestora na koniec interesuje. Koncepcja opisuje wszystko to, co widać.
Koncepcja jest podstawą projektu. W przypadku projektu gotowego, koncepcja powstaje całkowicie bez twojego udziału, bo wybierasz gotowy produkt. W przypadku projektu u architekta, uczestniczysz w całym procesie projektowym. Architekt powinien z tobą porozmawiać, dowiedzieć się, jakie masz potrzeby, wymagania, marzenia. Na tej podstawie architekt powinien zrobić analizy i wstępną koncepcję, którą z tobą przedyskutuje, i w ten sposób powoli powstaje docelowy projekt.
Co powinno być w koncepcji, a co nie?
Pamiętaj, że możesz zamówić u architekta tylko koncepcję. Projekt koncepcyjny powinien zawierać:
- Lokalizację budynku na działce i zagospodarowanie terenu. W formie rysunku zagospodarowania terenu, gdzie zobaczysz w którym miejscu jest budynek, gdzie jest wejście, wjazd, gdzie jest taras, gdzie garaż, gdzie zieleń, a gdzie kostka czy inna utwardzona nawierzchnia.
- Układ funkcjonalny samego domu, jego układ przestrzenny, czyli też wysokości. Być może architekt pokaże ci wizualizacje z zewnątrz i wewnątrz. Te kluczowe rzeczy, jak układ funkcjonalny kuchni – i to dokładny, układ łazienek, lokalizacja biurek, telewizora – to wszystko na tym etapie powinno być już z tobą przedyskutowane i zaprojektowane.
- Rzuty – na rzutach powinny być pokazane wymiary – te kluczowe, tak żeby zobaczyć, czy wszystko mieści się tak jak powinno. Czy np. jeżeli masz zamiar mieć w sypialni łóżko 2×2 m, to czy będziesz też mieć możliwość przejść się swobodnie wokół niego. Albo jakie wymiary ma korytarz. (poniższy rysunek ma dość szczegółowe wymiary – nie muszą być tak szczegółowe! Wystarczy główny wymiar pomieszczenia)
- Powinny być określone wysokości pomieszczeń, być może któreś ma być wyższe, któreś niższe. Informacja o tym na jakim poziomie ma być parter, czy będziemy wchodzić po schodach, czy pozostaniemy na poziomie gruntu. Powinny być wymiary okien, drzwi. Te wszystkie istotne wysokości i wymiary.
- Powinna być zaprojektowana bryła budynku i elewacje. Powinny być określone materiały (nawet jeżeli nie będą to jeszcze wybrane materiały danego producenta), kolorystyka, ewentualnie lokalizacja małej architektury, jak na przykład pergoli na tarasie.

To są te wszystkie elementy, które będą decydowały o tym, jak ci się mieszka i elementy które będziesz widzieć. To, co jest projektowane później: konstrukcja i instalacje – ich fizycznie nie widzisz. Mimo że mają ogromy wpływ na budynek, jego jakość i cenę.
A co nie musi być w koncepcji?
Nie spodziewaj się: projektu instalacji, konstrukcji, czy nawet 100% pewności co do materiałów, bo na etapie liczenia konstrukcji może się okazać, że bardziej opłacalny będzie dla ciebie inny materiał, niż zakładałeś. Np. robiłam projekt, w którym inwestor chciał budynek parterowy ze ścianami z keramzytu i lekkim stropem drewnianym – i okazało się, że trzeba zaprojektować strop żelbetowy, bo w przypadku dużego wiatru ten budynek by się… złożył.
Projekt budowlany – z niego budujesz
O zawartości projektu budowlanego jest kolejny odcinek. To jest projekt, który zamawia większość inwestorów. Ten projekt otrzymuje się zamawiając projekt gotowy.
To jest jedyny rodzaj projektu domu, którego minimalna zawartość jest określona przez prawo budowlane. To jest ten oficjalny projekt, potrzebny do pozwolenia na budowę i do budowy.
Co zawiera projekt budowlany?
Zawartość projektu koncepcyjnego i wykonawczego jest umowna – do umówienia z architektem.
Zawartość projektu budowlanego jest określona w przepisach budowlanych. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w odcinku „2: Projekt budowlany – projekt a problemy na budowie. Jak ich uniknąć?”.
Projekt budowlany zawiera rysunki techniczne – czyli zapis, jak budować. Dlatego każda informacja na rysunkach technicznych jest istotna!
Im więcej informacji jest na rysunkach technicznych, tym trudniej o pomyłkę na budowie. A im mniej informacji jest na rysunkach technicznych, tym więcej trzeba wymyślić na budowie.

Projekt wykonawczy – co warto wiedzieć?
Przede wszystkim, że istnieje – że możesz go zamówić u każdego architekta. I uwaga – nie pomyl go z projektem technicznym, bo to jest coś zupełnie innego. Projekt techniczny jest częścią projektu budowlanego i o nim opowiedziałam w 2 odcinku.
Projekt wykonawczy wymaga dużo pracy i dlatego jest drogi. Wynika to z tego, że jest bardzo szczegółowy. Ale możesz zamówić „okrojoną” wersję takiego projektu – czyli projekt budowlany z kluczowymi detalami budowlanymi i wykonawczymi. Np. projekt wiaty śmietnikowej, projekt ogrodzenia czy balustrad.
Po co projekt wykonawczy?
Projekt wykonawczy jest uzupełnieniem budowlanego. Jeżeli chcemy mieć dokładną dokumentację budynku, to projekt budowlany powinien opisywać najważniejsze elementy, a wykonawczy zawierać detale budowlane i wykończeniowe.
Projekty wykonawcze wykonuje się zawsze dla dużych inwestycji, np. osiedli, przedszkoli, magazynów, szpitali. Dla takich inwestycji projekt wykonawczy to oczywistość, bo budowa musi być dobrze zaplanowana i nadzorowana.
W przypadku domów jednorodzinnych sytuacja jest inna, bo najczęściej inwestor ma stały kontakt z wykonawcą, kontroluje budowę na bieżąco i też często lubi sam podejmować decyzje.

Jak szczegółowy projekt domu wybrać?
Mniej szczegółowy projekt – jeżeli masz zaufanego wykonawcę, masz wiedzę, żeby samodzielnie wymyślać rozwiązania na budowie.
Bardziej szczegółowy projekt – jeżeli nie masz wiedzy budowlanej, a zależy Ci na jakości budynku.
Projekt to plan działań na budowie. A jeżeli masz kosztorys inwestorski to już w ogóle masz dużo większe szanse, żeby kontrolować i prace budowlane, i wydatki.
A niestety w Polsce mamy ogromny rozrzut jeżeli chodzi o szczegółowość projektów. Czytam czasem pytania na grupach na Facebooku i jestem w szoku, czego nie zawierają niektóre projekty. Brak wytycznych do izolacji termicznej, przeciwwilgociowej czy nawet warstw posadzki na stropie. Bo te informacje nie są potrzebne do pozwolenia na budowę. Problemy przychodzą później, w czasie budowy