Problemy na budowie wynikające z projektu. Jak ich uniknąć?

Ten odcinek jest dla Ciebie, jeżeli:

szukasz architekta i porównujesz oferty biur
chcesz wiedzieć, o co chodzi z projektem budowlanym i dlaczego zakresy mogą być różne
chcesz wiedzieć, jaki zakres będzie dobry dla Ciebie

Z odcinka dowiesz się:

co musi się znaleźć w projekcie budowlanym
dlaczego biura projektowe oferują różne zakresy
jaki zakres jest potrzebny, żeby uniknąć błędów na budowie

Projekt budowlany to projekt, który jest potrzebny do pozwolenia na budowę i do samej budowy domu. Jest to jedyna forma projektu, którą określają przepisy budowlane, a więc jedyny projekt, jaki według Prawa Budowlanego w ogóle istnieje. Ale mimo tego, że jego zakres jest ustalony w przepisach, to na rynku znajdziesz oferty o przeróżnych zakresach – czasem niewystarczających do budowy.

Ten odcinek podcastu jest o tym, jakiego zakresu Ty potrzebujesz. Jeżeli wolisz poczytać, poniżej znajdziesz większość wiedzy z odcinka.

Co to jest projekt budowlany?

Projekt to nie są zwykłe rysunki. To jest dokumentacja na podstawie której będziesz:

wyceniać roboty budowlane
budować dom
w razie problemów dochodzić swoich praw i/lub mieć bazę do rozmowy z wykonawcą

Dlatego to jest BARDZO ważne, żeby projekt był zrobiony porządnie. Czyli na tyle szczegółowo, na ile to potrzebne. Jeśli chcesz wiedzieć więcej, zobacz poprzedni wpis. (Pierwszy odcinek podcastu jest o różnicach w zawartości projektu: koncepcyjnego, budowlanego i wykonawczego.)

Spis treści

Projekt gotowy a indywidualny – na co uważać?

Planujesz projekt gotowy?

Po zakupieniu projektu gotowego otrzymasz projekt domu architektoniczno-budowlany i techniczny o zakresie zgodnym z przepisami. Najczęściej firmy sprzedające projekty gotowe dołączają też np. jakiś mały detal, uproszczone zestawienie stolarki – czyli to, co teoretycznie jest trochę ponad program.

Ale…

Nie ma co liczyć na wiele. Tym bardziej, że przy adaptowaniu projektu do warunków działki dużo może się zmienić, chociażby w zakresie fundamentów, bo warunki gruntowe będą na przykład gorsze. W projektach gotowych jest też sporo reklam producentów wyrobów budowlanych.

Planujesz projekt indywidualny?

Jeżeli szukasz architekta, to przeglądając oferty nie porównuj tylko cen. Porównaj, co wchodzi w skład oferty. Bo te oferty OGROMNIE się między sobą różnią. Niektóre biura projektowe nie poinformują cię, że cena jest niska, bo zawartość projektu jest mizerna i będzie trzeba dopłacać za np. zestawienia stali, projekt zbrojenia fundamentów czy trzpieni w ścianach. Albo za projekt ogrzewania inny niż na przykład kocioł gazowy. Różne się zdarzają przypadki.

Co to jest projekt budowlany?

Istnieje rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Według niego projekt budowlany składa się z 4 części:

Projekt architektoniczno-budowlany
Projekt zagospodarowania terenu
Projekt techniczny
Opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty (dokumenty w rodzaju zezwolenia na

zjazd z drogi publicznej albo wyłączenia gruntu z produkcji rolnej)

Do pozwolenia na budowę i zgłoszenia składa się: projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania terenu i dokumenty (czyli opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty). Czyli wszystko, z wyjątkiem projektu technicznego.

A projekt techniczny?

Przed rozpoczęciem budowy trzeba go przekazać kierownikowi budowy. W skład tej części projektu budowlanego wchodzą projekty branżowe: konstrukcja, wszystkie instalacje sanitarne i elektryczne.

Mamy 3 projekty wchodzące w skład projektu budowlanego:
1) architektoniczno-budowlany,
2) zagospodarowania terenu,
3) techniczny.

Dwa pierwsze są potrzebne do pozwolenia na budowę, a techniczny jest potrzebny do budowy. Łącznie (razem z dokumentami) tworzą projekt budowlany.

I tego wszystkiego potrzebujesz, żeby budować. A zatem, jeżeli projektant przy zapytaniu o projekt budowlany albo projekt do pozwolenia na budowę proponuje Ci tylko projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany, to wiedz, że to ci nie wystarczy. Żeby dostać dziennik budowy potrzebujesz mieć projekt techniczny.

Architektoniczno-budowlany vs. techniczny

Ten pierwszy jest ważny pod kątem użytkowania budynku, układu funkcjonalnego. Można powiedzieć, że to koncepcja (i tutaj znów odsyłam Cię do poprzedniego wpisu). Z kolei projekt techniczny jest ważny pod kątem budowy.

Co zawiera projekt architektoniczno-budowlany?

Jego zawartość jest określona w tym rozporządzeniu – link.

Co ciekawe, nie ma tam mowy np. o planowanych materiałach. Jest wymagane, żeby były informacje o charakterystycznych wyrobach wykończeniowych i kolorystyce budynku, ale chodzi tylko o to, żeby urząd mógł ocenić, czy budynek spełnia wymagania przepisów miejscowych. Zakres, który jest wymagany, jest taki jak zakres koncepcji, o której był poprzedni odcinek. Trzeba pokazać układ funkcjonalny budynku, charakterystyczne wymiary, charakterystyczne wysokości, poziom parteru względem terenu – i to wszystko. Czyli ogólny projekt, nie szczegółowy.

I to bardzo dobrze, bo inne rzeczy nie powinny interesować urzędu, który wydaje pozwolenie na budowę. Z kolei dla ciebie to jest za mało, żeby choćby wycenić prace budowlane. Da się je oszacować i wtedy to jest kosztorys szacunkowy, który ma dokładność taką, że może się zmienić o +/- 40%…

Dlatego wszystko, co interesuje Cię na etapie budowy, jest w projekcie technicznym!

Co zawiera projekt techniczny?

Bardzo ważnym elementem są zestawienia wszystkich przegród budowlanych. Czyli: ścian, posadzek, stropów, dachu. Jak to dokładnie wygląda? To z czego zbudowane są wszystkie przegrody budowlane i jak się ze sobą łączą powinno być co najmniej wrysowane na rysunkach rzutów i przekrojów, i opisane albo na tych rysunkach, albo w oddzielnym zestawieniu. Muszą być dokładne wymiary, wymiary od zewnątrz i od wewnątrz budynku. Wymiary otworów okiennych, drzwiowych, korytarzy, słupów, schodów, dosłownie wszystkiego. Muszą być wysokości parapetów, nadproży okiennych (czyli wysokości okien), wysokości drzwi, wysokości posadzki na poszczególnych piętrach.

Tak wygląda fragment przykładowego rzutu w takim projekcie:

projekt techniczny domu jednorodzinnego - rzut

A tak przykładowy przekrój:

projekt techniczny domu jednorodzinnego - przekrój

Warto, żeby w projekcie znalazły się detale budowlane, czyli inaczej szczegóły budowlane. Według mnie najważniejszym detalem jest detal izolacji fundamentów. Dlaczego? Do fundamentów najtrudniej jest się dostać. Jak się je już zasypie, a po jakimś czasie coś zaczyna np. przeciekać, widać że ściana podciąga wodę, to mamy spory problem. Po pierwsze ciężko jest znaleźć przyczynę, bo przyczyny mogą być przeróżne i nie ma nigdy jednej odpowiedzi. A jak się znajdzie przyczynę to trzeba to naprawić i to też wcale nie jest proste. Usuwanie takich usterek zwłaszcza związanych z hydroizolacją jest kosztowne, denerwujące, a trzeba to usunąć. Poprawnie wykonane fundamenty to jest podstawa i dlatego powinny być zaprojektowane dokładnie, a potem wykonane dokładnie.

projekt techniczny - detal budowlany fundamentu

Oprócz tego warto zaplanować wykonanie = mieć detale nieoczywistych miejsc. W tym odcinku, czyli „2: Projekt budowlany – projekt a problemy na budowie. Jak ich uniknąć?” dowiesz się więcej o detalach i w jakiej części projektu je umieścić, żeby zaoszczędzić czas oczekiwania na pozwolenie na budowę. A poniżej 2 przykłady detali: przekroju przez budynek w newralgicznym miejscu i detal budowlany montażu rolety nadstawnej.

projekt techniczny - detale budowlane rolety nadstawnej i przekrój budynku

Konstrukcja i instalacje

Projekt konstrukcyjny

Żeby nie przepłacić na budowie, projekt konstrukcji powinien być bardziej szczegółowy, niż wymagają przepisy dotyczące projektu technicznego. Wynika to z optymalizacji projektu – stosowania takiej ilości betonu i stali, szerokości ścian, jaka jest potrzebna i nie więcej. Formalnie np. nie musi być zestawień stali, nie musi być rozrysowane jak zbroić fundamenty, jakie są wymiary fundamentów. A jeżeli konstrukcja jest optymalizowana, a nie rysowana „na oko” (a tak się zdarza i to często…) to wymiary np. poszczególnych ław fundamentowych będą różne. Powinny być rozrysowane zbrojenia słupów i trzpieni w ścianach, zbrojenie wieńców i podciągów. Jeżeli mamy budynek w technologii szkieletowej – drewnianej, to też łączenia drewnianych elementów powinny być rozrysowane, tak żeby nie było wątpliwości jak wykonać tę konstrukcję.

Poniżej przykładowy projekt detali konstrukcyjnych – belek żelbetowych.

projekt techniczny konstrukcja

Projekt instalacji sanitarnych

Powinien zawierać wszystkie wewnętrzne instalacje: wszystkie piony, trasy rur, obliczenia. Projekt instalacji wodociągowej i instalacji kanalizacyjnej razem z przekrojami rur, czyli ich wielkością, rzędnymi czyli wysokościami na których się znajdują (a rury kanalizacyjne układa się w spadku i to jest ważne, na jakiej wysokości wychodzą z budynku). Oprócz tego projekt ogrzewania z rozrysowanymi urządzeniami w kotłowni, projekt rozprowadzenia ogrzewania podłogowego również – a jeżeli mają być grzejniki, to też muszą być dobrane. No i projekt wentylacji mechanicznej – z dobraną przykładową centralą, z trasami i wymiarami kanałów wentylacyjnych, dobrze jak jest informacja o podcięciach w drzwiach (konieczne dla przepływu powietrza).

instalacje sanitarne wodociągowa wentylacji kanalizacyjna ogrzewania

Projekt instalacji elektrycznych

Na etapie budowy często inwestor chce coś zmienić w elektryce, zwłaszcza jeżeli robi też projekt aranżacji wnętrz, więc te projekty elektryki mogą być często trochę wybrakowane. Projektant i tak wychodzi z założenia, że robi projekt do szuflady. ALE ja jestem osobiście przeciwnikiem płacenia za projekt do szuflady. Dlatego dobrze, żeby ten projekt elektryki: lokalizacja gniazd elektrycznych, oświetlenia, włączników światła, był możliwie szczegółowy i zgodny z aranżacją funkcjonalną pomieszczeń. Żeby był przemyślany po to, żeby nie trzeba było robić dużych zmian i raczej iść w stronę przesuwania jakichś łączników, a nie projektowania nowych.

projekt techniczny - instalacja elektryczna

A jaka jest cena takiego projektu budowlanego?

To, o czym piszę, to nie są wymagania z kosmosu. Projekt może być dużo bardziej szczegółowy, niż opisałam (projekt wykonawczy). Ale nie zdziw się, jeżeli będziesz trzymać się powyższych wytycznych i będziesz żądać, żeby Twój projekt był odpowiednio szczegółowy, a projektant zwiększy cenę w ofercie. Jeżeli nie przewidujesz takiego budżetu na projekt, żeby starczył na te wszystkie opracowania, i żeby te opracowania były wykonane przez uprawnionych projektantów i zoptymalizowane (pod kątem kosztów wykonania budynku), to mam 2 sprawy:

Musisz liczyć się z tym, że dokumentacja projektowa będzie gorszej jakości. To na budowie oznacza większe koszty wykonania budynku lub koszty napraw.
Ale po drugie, jeżeli masz świadomość, co jest ważne, żeby było w projekcie, to jeżeli z czegoś zrezygnujesz – zrobisz to świadomie. I nie dasz się naciągnąć na słaby projekt, zrobiony w 3 tygodnie.

Co jeszcze musi być w projekcie budowlanym?
5 najważniejszych dokumentów.

Potrzebnych dokumentów jest dużo więcej – ile, to zależy od konkretnej działki. Tutaj wybrałam 5, które mają największe znaczenie dla projektu domu.

Opinia geotechniczna

To jest opinia wykonana przez geotechnika, który robi badania gruntu. Najlepiej, jeśli badania gruntu zrobisz jeszcze przed zakupem działki. Dlatego, że na działce mogą występować trudne warunki gruntowe. Jeżeli tak będzie, one znacznie powiększą koszty fundamentów i konstrukcji. Jeżeli sprawdzisz to wcześniej, to będziesz mieć możliwość się wycofać albo świadomie kupić tę działkę.

opinia geotechniczna

Mapa do celów projektowych

To jest mapa, którą robi geodeta. Nie polecam wykonywania tej mapy przed rozmową z architektem. Najlepiej, jeżeli architekt ustali dla ciebie zakres tej mapy. Czyli obszar, który geodeta będzie opracowywał. Po to, żeby się nie okazało, że jest za mały (wtedy będzie potrzebna nowa mapa), albo niepotrzebnie duży (wtedy przepłacisz).

mapa do celów projektowych

Charakterystyka energetyczna

Charakterystykę robi audytor energetyczny. I tutaj uwaga! Charakterystyka jest sprawdzeniem na etapie projektu, czy budynek spełnia wymagania dotyczące energooszczędności. Jeżeli charakterystyka „nie wyjdzie”, to nie wyjdzie również świadectwo charakterystyki energetycznej, które sporządza się dla gotowego budynku. A to oznacza problem. Budynek będzie miał dużo gorsze parametry, niż mógłby mieć – jego wartość automatycznie zmaleje, a koszty ogrzewania będą wyższe. Piszę o tym, dlatego że są niestety audytorzy energetyczni, którzy wychodzą z założenia, że „papier przyjmie wszystko”, więc zakłamują wartości, żeby wyniki charakterystyki spełniły przepisy. Od kiedy obowiązkowo trzeba sporządzać świadectwo energetyczne, inwestor na tym straci.

charakterystyka energetyczna

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym jest działka, to występuje się do gminy o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy. Może to zrobić inwestor lub architekt. Więcej o tym mówiłam w 24, 25 i 43 odcinku podcastu „Dom według Ciebie”.

decyzja o warunkach zabudowy

Warunki techniczne przyłączenia do sieci

Wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, gazowej, kanalizacji deszczowej, ciepłowniczej. Warunki przyłączeniowe określają, w jaki sposób można się przyłączyć do danej sieci. Teoretycznie nie są potrzebne do pozwolenia na budowę, ale w praktyce nie widzę sensu, żeby czekać z ich otrzymaniem. Na ich podstawie wykonuje się projekt przyłączy, niezbędny do budowy. Przyłącza z kolei są związane z projektem instalacji zewnętrznych na działce, a one muszą być w projekcie budowlanym (projekt zagospodarowania terenu).

warunki techniczne przyłączenia do sieci

Dokument, który nie jest wymagany, ale może uratować Twój portfel

Kosztorys

W kosztorysie nie chodzi tylko o to, żeby oszacować koszty budowy. Ale chodzi też np. o przedmiary robót budowlanych. Czyli wyszczególnienie:

jakie roboty budowlane są potrzebne dla danego budynku
ile jest robót budowlanych do wykonania (roboczogodziny)
ile materiału trzeba kupić

Jakie są zalety posiadania kosztorysu?

Przede wszystkim DUŻO większa kontrola nad budową, nad wycenami wykonawców i nad pracami budowlanymi, które będą wykonywane. Tych robót jest mnóstwo, a Ty dzięki temu, że będziesz mieć wszystko na papierze, nie zostaniesz ze wszystkim jak dziecko we mgle. Tę kontrolę warto mieć, zwłaszcza, że chodzi o setki tysięcy złotych… Będziesz też mieć większą wiedzę o tym, czego potrzebujesz, do rozmów z wykonawcami (i o ofercie, i w trakcie prac budowlanych).

Jaka jest cena kosztorysu budowlanego?

Kosztorys szacunkowy, który robi się na etapie koncepcji + kosztorys inwestorski szczegółowy kosztuje około 3 tysięcy złotych. Sam kosztorys inwestorski kosztuje około 2-2,5 tysiąca i jest wyceniany w zależności od projektu. Nie sprzedaję kosztorysów i nie mam żadnych profitów z tego, że podpowiadam Ci, że to będzie bardzo, bardzo dobra inwestycja. 😉

Im bardziej ogólny projekt, tym gorzej jest sprawdzony i tym więcej błędów będzie na budowie. Błędy = dodatkowe koszty.
Projekt budowlany składa się z 3 projektów + załączników: projektu architektoniczno-budowlanego (czyli architektura), projektu zagospodarowania terenu i projektu technicznego.
Ceny projektów się różnią, bo różnią się zakresami. Porównując oferty, nie porównuj tylko ceny. Sprawdź, jaka będzie zawartość projektu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Scroll to Top