Zastanawiasz się, czy zrobić w swoim domu piwnicę, czy się nie opłaca? Ten artykuł powstał właśnie po to, żeby ten wybór Ci ułatwić.
Głównym pytaniem, kiedy zastanawiasz się nad piwnicą, jest zawsze to, czy to się opłaca. I na to pytanie nie ma jednej, prostej odpowiedzi. W projektowaniu domu w ogóle rzadko są jednoznaczne odpowiedzi, chociaż wiem, że większość inwestorów właśnie takich by chciała. Zależy mi na tym, żebyś po przeczytaniu tego artykułu potrafiła SAMODZIELNIE i ŚWIADOMIE podjąć decyzję co do swojej inwestycji – nie dlatego, że ktoś Ci coś podpowiedział i boisz się podjąć złą decyzję, tylko dlatego, że rozumiesz argumenty za i przeciw. To zresztą przysługa też dla Twojego architekta – nie ma lepszej współpracy niż z inwestorem, który już coś wie, wie czego chce albo ma wystarczającą wiedzę, żeby dopytać i zadać trudne pytania.
Po kolei opowiem Ci, co jest kluczowe w podjęciu decyzji o piwnicy: jak ustalić cel, po co Ci piwnica, co w niej kosztuje i jak wpływa na projekt domu, jak ją doświetlić, jaką powinna mieć wysokość, kiedy podpiwniczenie ma największy sens i ile naprawdę kosztuje piwnica w konkretnym domu.
Musisz – MUSISZ – ustalić cel, po co Ci piwnica, i tylko wtedy jesteś w stanie sprawdzić, czy Ci się ona opłaca. Opcja „a, już kopiemy, to zróbmy większy wykop” nie jest dobra i zaraz powiem dlaczego. Ale najpierw, na czym polega ten cel.
Celów może być tyle, ile osób. Czy dany cel jest wystarczający i warty zrobienia piwnicy – to już zostawiam Twojej ocenie. Kilka przykładów, z jakim celem inwestorzy robią piwnicę:
Piwnicę można wykorzystać na tysiące sposobów. Na rzeczy, na które może nie być miejsca u góry w domu, bo np. działka jest mała albo byłoby to za drogie.
Zdefiniuj więc swój cel i zaplanuj, do czego chcesz używać piwnicy.
Dlaczego ustalenie celu jest tak ważne? Bo decyzja o piwnicy pociąga za sobą konkretne, techniczne konsekwencje – zaczynając od gruntu, na którym stoi dom.
Po pierwsze, jest kwestia gruntu. Geotechnik musi wejść dużo głębiej z sondą i zbadać grunt, między innymi po to, żeby sprawdzić poziom wód gruntowych. Jeżeli jest wysoki, trzeba zrobić dobrą izolację.
Dostałam pytanie, na ile podpiwniczenie jest droższe od standardowej płyty fundamentowej. Odpowiedź: jest dużo droższe. Piwnicę można posadowić i na ławach, i na płycie – to nie ma znaczenia, wynika to z warunków gruntowych albo z preferencji inwestora. ALE ściany fundamentowe są dużo wyższe niż przy standardowych fundamentach, a poza tym trzeba piwnicę zaizolować – hydroizolacją lekką albo ciężką – i to też przekłada się na koszty. Czasem trzeba zrobić jeszcze drenaż.
Jeżeli piwnica nie ma być ogrzewana, nie trzeba izolować jej termicznie od gruntu. Zawsze trzeba za to zaizolować strop nad piwnicą. Po to, żeby nie tracić ciepła z parteru. I żeby nie dogrzewać niepotrzebnie piwnicy – bo to i tak nic nie da, a tylko stracisz na rachunkach za prąd.
Pamiętaj też, że piwnicę trzeba wykończyć. W zależności od tego, co ma w niej być, trzeba poprowadzić elektrykę, może wodę i kanalizację, a może ogrzewanie i wtedy odpowiednio je zaizolować. To wszystko zbiera się w konkretne koszty, o których powiem w dalszej części artykułu.
Jeżeli piwnica jest całkowicie pod ziemią, nie ma wpływu na wygląd budynku. ALE trzeba zrobić do niej zejście. Zejście można zrobić od zewnątrz – wtedy nie jest w bryle budynku – albo od wewnątrz, i wtedy ma wpływ na projekt samego domu, bo trzeba je gdzieś umieścić.
Może być tak, że masz klatkę schodową na piętro w takim miejscu, że spokojnie możesz te schody pociągnąć też na dół. Musisz jednak pamiętać, że na dół prowadzi wtedy zimna klatka schodowa, więc trzeba się odizolować od pomieszczeń ogrzewanych. Ale może być też tak, że chcesz mieć eleganckie schody na piętro. Wtedy zejście do piwnicy już tam nie pasuje i musi być w innym miejscu. W konsekwencji będziesz mieć przestrzeń na komunikację pionową, czyli na schody, zabraną z parteru w dwóch miejscach. A to są konkretne metry kwadratowe.
Jeśli dopiero planujesz układ domu i zastanawiasz się, gdzie w ogóle umieścić klatkę schodową, warto przeczytać osobno o tym, gdzie umieścić schody w domu piętrowym. Decyzja ta w domu z piwnicą ma dodatkowe konsekwencje, o których wyżej wspomniałam.
Nie wszystko wymaga doświetlenia, ale dobrze jest, jak np. masz jakąś salę rekreacyjną w piwnicy i jest tam światło naturalne. To światło w dużej mierze decyduje o tym, czy chcesz przebywać w danym pomieszczeniu i jak długo. Tu każdy musi sam przemyśleć, jak chce wykorzystywać swoją piwnicę, i zdecydować, czy potrzebuje doświetlenia, czy nie.
Piwnica, a dokładniej kondygnacja podziemna – bo oba pojęcia mają swoją definicję w przepisach – może być zagłębiona poniżej poziomu terenu minimum w połowie swojej wysokości. Musisz sprawdzić przepisy miejscowe, czy w ogóle dopuszczają kondygnacje podziemne i podpiwniczenia. Czasem te przepisy wytyczają też konkretną maksymalną wysokość posadzki parteru. Jeżeli jest to np. 50 albo 70 cm, nie zmieścisz okna w ścianie – sama posadzka parteru, a może jeszcze ocieplenie piwnicy, zajmie np. 40–50 cm, więc na okno po prostu nie starczy miejsca. A okno w ścianie, czyli doświetlenie bezpośrednie, jest najlepszą opcją, bo przez nie też trochę widać.
Co można zrobić, jeśli okna się nie zmieści? Alternatywą jest naświetle, czyli studnia doświetlająca. Można ją wykonać na budowie, ale są też gotowe doświetlacze do piwnic – wyglądają trochę jak połowa kielicha, dostawia się je do okna piwnicznego i zasypuje, mają też zapewniony odpływ dla wody deszczowej. To dosyć szybkie do zrobienia, bo to tylko kwestia montażu gotowego elementu, więc łatwo osiągniesz to, na czym Ci zależy, czyli doświetlenie i wentylację piwnicy. Mankamentem takich gotowych doświetlaczy jest to, że nie są piękne – są dość niewielkie i widać tworzywo, z którego są zrobione.
Doświetlacze wykonane na budowie można zrobić bardziej estetyczne i większe – dadzą więcej światła i pokażą trochę nieba. Będzie to jednak droższe i zajmie więcej miejsca na działce – wielkość zależy od Ciebie. Zarówno studnie wykonane na miejscu, jak i te prefabrykowane, nie muszą zajmować dużo miejsca. Wystarczy tyle, co opaska żwirowa wokół budynku, choć może być też więcej albo mniej, zależnie od tego, co wybierzesz. Pamiętaj tylko, żeby u góry takiej studni, na poziomie terenu, była kratka, a najlepiej jeszcze siatka. Pomoże to zabezpieczyć się nie tylko przed liśćmi, ale i przed owadami.
Tu liczą się dwie rzeczy: przepisy i to, jak chcesz piwnicę wykorzystywać.
Mówi o tym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi – czyli 2-4 godziny – muszą mieć minimum 2,2 m wysokości. O ile nie występują w nich czynniki szkodliwe dla zdrowia. Pomieszczenia techniczne i gospodarcze muszą mieć minimum 2 m. Piwnica może więc mieć minimum 2 m wysokości pomieszczeń.
Jeżeli planujesz w piwnicy cokolwiek więcej niż np. magazynowanie, czyli chcesz tam przebywać dłużej niż te 2 godziny, zdecydowanie robiłabym powyżej 2,2 m. Musisz przy tym pamiętać, że jeżeli nie chcesz ogrzewać piwnicy albo grzać ją mniej niż parter – a tak prawdopodobnie chcesz – trzeba zaizolować ją termicznie pod sufitem, i to najczęściej będzie 10 cm wełny mineralnej. Musisz więc doliczyć te 10 cm, czyli wysokość od posadzki do stropu przed położeniem wełny będzie miała 2,3 m. To minimalna wysokość, która w większości przypadków będzie w porządku. Zawsze możesz zrobić więcej – czy w Twoim przypadku będzie to uzasadnione, zależy od Twojej sytuacji.
Dla oszczędnych mam jeszcze jedną informację. Podatek od nieruchomości za piwnicę płaci się od wysokości pomieszczenia: 1,4-2,2 m to 50% powierzchni użytkowej, a przy wysokości 2,2 m – już 100% powierzchni użytkowej. Czyli przy 2 m wysokości piwnicy podatek naliczysz od 50% jej powierzchni.
Abstrahując od Twoich planów i upodobań, jest jedna sytuacja, w której warto mieć piwnicę i jest to najbardziej sensowne rozwiązanie. To wtedy, kiedy budujesz dom na terenie z dość dużym spadkiem. Wtedy robisz duży wykop, część budynku i tak będzie przysypana ziemią, więc formalnie to już i tak będzie piwnica. I wtedy możesz np. zrobić w tej niższej części choćby garaż.
To oczywiście zależy też od lokalizacji działki i kierunku spadku, a także od wielkości nachylenia działki. Czasem lepiej będzie częściowo wyrównać teren. Ale nachylenie terenu to właśnie taka sytuacja, w której opcja podpiwniczenia domu jest czymś zupełnie oczywistym.
Pamiętam, jak na studiach jeden z architektów powiedział, że budynek można z grubsza podzielić na 3 części pod kątem kosztów budowy: fundamenty, czyli to, co jest pod ziemią, sam budynek – czyli ściany, okna, konstrukcja – i dach. Dach jest tak drogi.
Zapamiętałam to i przyznam, że jak sama czasem z ciekawości to sprawdzałam, bardziej wyglądało mi to tak: podziemie to jakieś 1/4, dach to kolejna 1/4, a środek, czyli to, co pomiędzy, to połowa. Choć czasem rzeczywiście zbliża się to do 1/3 każde. To są tylko szacunki i różnią się w zależności od wielu czynników, w które nie będę tutaj wchodzić.
Żeby Ci te koszty w jakikolwiek sposób zobrazować, trzeba by porównać dwa identyczne budynki. W tej samej technologii, budowane w tym samym czasie. Różniące się tylko tym, że jeden ma piwnicę, a drugi nie. Sięgnęłam więc do cennika Sekocenbudu, bo tam zbierane są dane o kosztach wykonania budynków – cenniki są aktualizowane i wiarygodne. To oczywiście uproszczenie, bo trzeba dodawać np. współczynniki zmieniające ceny w różnych województwach, ale w tym porównaniu nie ma to znaczenia. Projekt w dużej mierze decyduje o kosztach budowy – i ten przykład dobrze to pokazuje.
Porównałam 2 domy wyglądające praktycznie identycznie. Jeden – 2-kondygnacyjny, z poddaszem użytkowym i garażem. Drugi taki sam, tylko z podpiwniczeniem po całości, z wyjątkiem powierzchni pod garażem. Powierzchnia użytkowa tej piwnicy to 96 m². Oba budynki murowane, tak samo wykończone, w tym samym kwartale. Miały powierzchnię zabudowy ok. 200 m² (w tym garaż, który nie jest podpiwniczony). Powierzchnia użytkowa bez garażu i piwnicy to 235 m² – czyli duże domy.
Koszt wykonania budynku do stanu surowego otwartego, czyli z dachem, ale bez okien i drzwi, dla domu bez piwnicy to była cena 460 140 zł. Dla budynku takiego samego, ale z podpiwniczeniem – 562 723 zł. Różnica w cenie za samą piwnicę w stanie surowym to więc około 100 tys. zł. Później dochodzą wykończenia i ta różnica procentowo się niweluje, bo im drożej wykończymy dom, tym piwnica – która zostaje prawie niezmieniona – jest tańsza w stosunku do całości inwestycji.
Docelowo ten konkretny dom, zupełnie skończony, nie w stanie deweloperskim, tylko wykończony, kosztował z piwnicą 1 024 485 zł, a bez piwnicy 900 154 zł. Czyli piwnica 96 m² razem z wykończeniem kosztowała 124 tys. zł. Mówię tu o koszcie samej piwnicy, bez fundamentów, czyli bez tego, co i tak byłoby w budynku bez piwnicy.
To dowód anegdotyczny – żeby uzyskać miarodajny wskaźnik, trzeba by prześledzić dużo, dużo więcej przypadków. A i tak nie dałoby to wskaźnika pasującego akurat do Twojej sytuacji. Ale coś to jednak pokazuje. Ten dom jest duży, dość skomplikowany. Dach też nie był prosty, tylko kopertowy z ryzalitami, więc udział piwnicy w kosztach zniwelował się do 12%. Gdybyśmy mieli dom bez garażu, prostszy, ten udział procentowy piwnicy w kosztach byłby większy – np. 18-20%.
Dostałam pytanie, czy opłaca się podpiwniczać parterówkę. To kwestia policzenia kosztu piwnicy i udziału tego kosztu w całej inwestycji, zaplanowania, w jaki sposób miałaby być wykorzystywana, i oceny, czy to się opłaca. Piwnica to nie jest tylko kwestia zrobienia większego wykopu – to wydatek, który trzeba zaplanować i wliczyć w koszty.
Jeżeli nad piwnicą się zastanawiasz i nie wiesz, co robić, zleciłabym po prostu kosztorys szacunkowy, żeby poznać rząd wielkości dla Twojego przypadku. Taki kosztorys będzie kosztował 500, 600 zł, może więcej, ale da Ci wskazówkę, jakie będą dla Ciebie koszty piwnicy, i dzięki temu zaoszczędzisz nie tylko pieniądze, ale i nerwy, i stres. Nie podchodź do budowy z nastawieniem, że jakoś to będzie – to zbyt skomplikowany temat, różny w zależności od przypadku, i nie przewidzisz tego sama. Nawet doświadczony wykonawca, rzucając okiem na projekt, nie przewidzi, ile coś będzie kosztować, bo to trzeba policzyć. A jeżeli ktoś Ci powie, że wie bez liczenia – trzeba uciekać.
Ten sam kosztorys szacunkowy warto zresztą zlecić jako jeden z pierwszych kroków w całym procesie – piszę o tym więcej w artykule od czego zacząć budowę domu, żeby nie przepłacić.
Tak, można, ale to jest do konsultacji z konstruktorem. Jest kwestia równomiernego osiadania budynku i wypierania gruntu spod budynku. Różnica w poziomie posadowienia, czyli poziomie, na którym są fundamenty piwnicy i fundamenty parteru, jest duża, więc żeby ją zniwelować, stosuje się fundamenty schodkowe. Takie fundamenty są droższe niż standardowe, i to, czy w Twoim przypadku można i warto to zrobić, jest do przegadania z projektantem.
Druga rzecz – obrys takiego częściowego podpiwniczenia powinien się zgadzać ze ścianami nośnymi parteru, dlatego że ściany nośne opierają się na fundamentach. Więc żeby można było zejść w dół ze ścianą, pod poziom terenu, trzeba przedłużyć tę ścianę nośną do poziomu piwnicy.
Jeżeli chcesz sprawdzić, jak wygląda współpraca ze mną przy projektowaniu domu, tutaj znajdziesz moją ofertę: https://domwedlugciebie.pl/projekt-indywidualny/
Czy istnieje jeden słuszny rodzaj dachu? Nie. Chociaż dach dwuspadowy jest najczęściej polecanym rozwiązaniem, nie…
Kiedy myślisz o projekcie domu, prawdopodobnie najpierw patrzysz na rzuty. Sprawdzasz układ pomieszczeń, ich wielkość…
Jeżeli planujesz budowę domu, to na pewno zastanawiasz się, z czego go wymurować. Na rynku…
Prawdopodobnie większość inwestorów w Polsce w ogóle by nie adaptowała projektów gotowych, gdyby nie musiała.…
Kiedy pierwszy raz bierzesz do ręki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,…
Jeżeli planujesz budowę albo rozbudowę domu, ten artykuł jest dla Ciebie. Opowiem Ci, o co…