01_co powinno sie znalezc w twoim projekcie domu
To jest odcinek o technicznych i formalnych kwestiach. Projekt domu to przede wszystkim plan inwestycji. Jeżeli będzie niedokładny, niepełny – skończy się to problemami, stresem i niepotrzebnymi wydatkami.
Inwestorzy często wychodzą z założenia, że projektant wie, jak powinien wyglądać projekt i zrobi to dobrze. Tak powinno być… tak samo jak powinno być tak, że idziemy do lekarza i on nas wyleczy, mechanik dobrze naprawi auto i tak dalej. Ale dom to inwestycja za setki tysięcy złotych (lub kilka milionów), więc do wyboru architekta nie można podejść tak, jak do wyboru mechanika… Bo powiedzmy sobie szczerze. Żeby pokryć koszt wybudowania domu według danego projektu, musicie pracować przez wiele lat.
Biura projektowe wykonują projekty w różny sposób. Te projekty mają różną zawartość. Wynika to na przykład z tego, że biura konkurują ceną. Jeżeli cena jest zbyt niska, projekt nie będzie przemyślany i odpowiednio szczegółowy.
Budujesz na podstawie projektu… Każda kreska ma konsekwencje w postaci ścian, stropów, które będą cię otaczać przez wiele lat. Ale też w postaci konkretnych wydatków, na budowę i eksploatację.
Jest mnóstwo biur, które oferują projekty niskiej jakości. Bo oferują tanie projekty. Ktoś, kto zamawia projekt myśli, że otrzyma to, o co mu chodzi. Czyli projekt, który dostanie pozwolenie na budowę, a później z tego projektu wybuduje dom. A niekoniecznie tak będzie. Na przykład dlatego, że są biura, które oferują tylko projekt architektoniczno-budowlany (czyli bez konstrukcji i instalacji sanitarnych – o tym w kolejnym odcinku).
Zastanów się, na co Ty chcesz się umówić z architektem?
Projekt jest źródłem informacji o twoim przyszłym domu. To plan inwestycji – na jego podstawie będą po kolei działy się poszczególne roboty budowlane. Na podstawie projektu domu robi się kosztorys, szacuje koszty, wydaje się kolejne pieniądze.
Projekt może być bardziej szczegółowy albo mniej szczegółowy.
Im mniej szczegółowy jest projekt, tym więcej trzeba się domyślić – a tym samym więcej WYMYŚLIĆ na budowie.
A niestety decyzje podejmowane na budowie mają to do siebie, że na budowie jest presja czasu, stres – a decyzje pod presją nie są dobrze przemyślane. Budynek nie jest wtedy brany pod uwagę jako całość, tylko zbiór oddzielnych elementów, tak jakby na siebie nie wpływały.
Dlatego projekt dzieli się na 2 etapy:
1 – koncepcja – która decyduje, jak będzie ci się mieszkać
2 – projekt budowlany / wykonawczy, który decyduje JAK PRZEBIEGNIE BUDOWA i późniejsza eksploatacja budynku.
Rozróżniamy 3 podstawowe rodzaje projektów: projekt koncepcyjny, projekt budowlany i projekt wykonawczy.
Najbardziej podstawowy jest koncepcyjny, najbardziej szczegółowy jest wykonawczy. Wynika to z tego, że te projekty powstają od ogółu do szczegółu. Na początku mamy czystą kartkę, analizę działki, nasłonecznienia, potrzeb inwestora, przepisów miejscowych itp.
Na etapie koncepcji powstaje układ funkcjonalny, zarys bryły, projekt elewacji. A później, na podstawie koncepcji wchodzi się coraz bardziej w głąb, w technologie, projekt konstrukcyjny, planuje się instalacje – i powstają coraz bardziej szczegółowe rysunki techniczne różnych branż. Czyli projekt budowlany, a potem (czasem) wykonawczy.
Projekt koncepcyjny zawiera najmniej informacji, bo nie musi nawet być w nim określone, np. z jakich dokładnie materiałów będzie murowany dom (jeżeli ma być w technologii murowanej). To czy technologia będzie murowana czy drewniana lepiej jest określić, chociaż to też nie jest niezbędne.
Ale! Projekt koncepcyjny mimo że zawiera najmniej informacji, to jest kluczowy, dlatego że opisuje dokładnie, jak dom ma funkcjonować i wyglądać – czyli to, co ciebie jako inwestora na koniec interesuje. Koncepcja opisuje wszystko to, co widać.
Koncepcja jest podstawą projektu. W przypadku projektu gotowego, koncepcja powstaje całkowicie bez twojego udziału, bo wybierasz gotowy produkt. W przypadku projektu u architekta, uczestniczysz w całym procesie projektowym. Architekt powinien z tobą porozmawiać, dowiedzieć się, jakie masz potrzeby, wymagania, marzenia. Na tej podstawie architekt powinien zrobić analizy i wstępną koncepcję, którą z tobą przedyskutuje, i w ten sposób powoli powstaje docelowy projekt.
Pamiętaj, że możesz zamówić u architekta tylko koncepcję. Projekt koncepcyjny powinien zawierać:
To są te wszystkie elementy, które będą decydowały o tym, jak ci się mieszka i elementy które będziesz widzieć. To, co jest projektowane później: konstrukcja i instalacje – ich fizycznie nie widzisz. Mimo że mają ogromy wpływ na budynek, jego jakość i cenę.
Nie spodziewaj się: projektu instalacji, konstrukcji, czy nawet 100% pewności co do materiałów, bo na etapie liczenia konstrukcji może się okazać, że bardziej opłacalny będzie dla ciebie inny materiał, niż zakładałeś. Np. robiłam projekt, w którym inwestor chciał budynek parterowy ze ścianami z keramzytu i lekkim stropem drewnianym – i okazało się, że trzeba zaprojektować strop żelbetowy, bo w przypadku dużego wiatru ten budynek by się… złożył.
O zawartości projektu budowlanego jest kolejny odcinek. To jest projekt, który zamawia większość inwestorów. Ten projekt otrzymuje się zamawiając projekt gotowy.
To jest jedyny rodzaj projektu domu, którego minimalna zawartość jest określona przez prawo budowlane. To jest ten oficjalny projekt, potrzebny do pozwolenia na budowę i do budowy.
Zawartość projektu koncepcyjnego i wykonawczego jest umowna – do umówienia z architektem.
Zawartość projektu budowlanego jest określona w przepisach budowlanych. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w odcinku „2: Projekt budowlany – projekt a problemy na budowie. Jak ich uniknąć?”.
Projekt budowlany zawiera rysunki techniczne – czyli zapis, jak budować. Dlatego każda informacja na rysunkach technicznych jest istotna!
Im więcej informacji jest na rysunkach technicznych, tym trudniej o pomyłkę na budowie. A im mniej informacji jest na rysunkach technicznych, tym więcej trzeba wymyślić na budowie.
Przede wszystkim, że istnieje – że możesz go zamówić u każdego architekta. I uwaga – nie pomyl go z projektem technicznym, bo to jest coś zupełnie innego. Projekt techniczny jest częścią projektu budowlanego i o nim opowiedziałam w 2 odcinku.
Projekt wykonawczy wymaga dużo pracy i dlatego jest drogi. Wynika to z tego, że jest bardzo szczegółowy. Ale możesz zamówić „okrojoną” wersję takiego projektu – czyli projekt budowlany z kluczowymi detalami budowlanymi i wykonawczymi. Np. projekt wiaty śmietnikowej, projekt ogrodzenia czy balustrad.
Projekt wykonawczy jest uzupełnieniem budowlanego. Jeżeli chcemy mieć dokładną dokumentację budynku, to projekt budowlany powinien opisywać najważniejsze elementy, a wykonawczy zawierać detale budowlane i wykończeniowe.
Projekty wykonawcze wykonuje się zawsze dla dużych inwestycji, np. osiedli, przedszkoli, magazynów, szpitali. Dla takich inwestycji projekt wykonawczy to oczywistość, bo budowa musi być dobrze zaplanowana i nadzorowana.
W przypadku domów jednorodzinnych sytuacja jest inna, bo najczęściej inwestor ma stały kontakt z wykonawcą, kontroluje budowę na bieżąco i też często lubi sam podejmować decyzje.
Mniej szczegółowy projekt – jeżeli masz zaufanego wykonawcę, masz wiedzę, żeby samodzielnie wymyślać rozwiązania na budowie.
Bardziej szczegółowy projekt – jeżeli nie masz wiedzy budowlanej, a zależy Ci na jakości budynku.
Projekt to plan działań na budowie. A jeżeli masz kosztorys inwestorski to już w ogóle masz dużo większe szanse, żeby kontrolować i prace budowlane, i wydatki.
A niestety w Polsce mamy ogromny rozrzut jeżeli chodzi o szczegółowość projektów. Czytam czasem pytania na grupach na Facebooku i jestem w szoku, czego nie zawierają niektóre projekty. Brak wytycznych do izolacji termicznej, przeciwwilgociowej czy nawet warstw posadzki na stropie. Bo te informacje nie są potrzebne do pozwolenia na budowę. Problemy przychodzą później, w czasie budowy
Czy planując rozmieszczenie pomieszczeń zastanawiałeś się kiedyś, jak ogromny wpływ ma słońce na komfort mieszkania…
Poprawne usytuowanie domu względem stron świata to podstawa funkcjonalności. Dobrze nasłoneczniony dom, to luksus... całkowicie…
Każdy inwestor buduje dom PO COŚ. Ma oczekiwania związane z tym, jak ten nowy dom…
Ten odcinek jest dla Ciebie, jeżeli: zaczynasz planować swój dom (i chcesz, żeby był dobrze…
Ten odcinek jest dla Ciebie, jeżeli: szukasz architekta i porównujesz oferty biur chcesz wiedzieć, o…